Банкротство арендодателя что делать арендатору

Банкротство арендодателя что делать арендатору

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Что делать, если договор аренды (зарегистрированный в юстиции) расторгнут в одностороннем порядке конкурсным управляющим по п. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с администрацией муниципального образования, хотя акт приема-передачи имущества не подписан (субарендатор не освобождает арендованное имущество)? Считается ли, что договор аренды расторгнут без акта приема-передачи имущества на основании одного уведомления от конкурсного управляющего?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Положения ст. 622 ГК РФ не следует понимать в том смысле, что возврат арендодателю арендованного имущества является обязательным условием прекращения договора аренды. Указанная статья устанавливает обязанности арендатора по возврату арендованного имущества в случае прекращения договора и определяет правовые последствия их нарушения. В частности, по смыслу норм этой статьи прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку таковое прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66).

Источник

Определение СКЭС от 28.01.2021 но. 304-ЭС15-17252(3): прекращение аренды арендодателем при банкротстве арендатора

СКЭС вновь встал на сторону публичного образования, расторгнувшего договор аренды с банкротящимся арендатором.

Нижестоящие суды строго заняли сторону кредиторов, которые могли обратить взыскание на право аренды. Логика была такая: отказ от аренды сделка, а значит, на него распространяются банкротные основания.

Впрочем, они увидели состав причинения вреда имущественным правам кредитора.

В общем, поскольку ничего нормально не конкретизировано, а п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве неприменим, СКЭС просто все отменила.

Лакончиностью и сосредоточенностью на основных аргументах чем-то напоминает французские судакты.

Осадок остался какого рода?

Ведь можно что сказать? Как по требованию из ст. 398 ГК говорят, что оно трансформировалось, вот и тут досрочный возврат мог бы трансформироваться в денежное требование. Потом, по истечении договорного срока аренды, преимущество должно восстановиться, потому что тут оно больше вещное, чем личное.

Видимо, решающим доводом здесь должна быть принадлежность собственности арендодателю, как при продаже с сохранением за продавцом права собственности, когда банкротится покупатель. Вещное право наделяет даже личное требование о досрочном возврате преимуществом и препятствует трансформации.

Получается, что в банкротстве следует учитывать такую категорию, как вещно-личные иски, которую можно игнорировать в споре между сторонами соответствующего правоотношения.

Англо-американское договорное право

Практические навыки работы юриста

Введение в правовую систему Англии / Introduction to English Legal System

Комментарии (19)

Я поддерживаю такое решение ВС РФ.

Помнится, работая с АУ, у нас были схожие ситуации. Причём, арендодателями выступали совсем не публично-правовые образования. Тоже стоял вопрос о том, имеет ли право арендодатель расторгнуть договор аренды, если его права нарушены должником-банкротом (арендатором) в виде неоплаты арендной платы.

Я лично не нашёл сколько-нибудь весомых правовых оснований для того, чтобы отстаивать позицию должника и его кредиторов в споре с арендодателем.

ФЗ о банкротстве не содержит и не может, на мой взгляд, содержать условий о том, чтобы удерживать арендодателя в арендных отношениях с должником-банкротом. Это было бы полным абсурдом.

Я лично не вижу никаких правовых оснований (и причин иного рода), чтобы навязать арендодателю (собственнику объекта аренды) арендные отношения вопреки его воле.

В конце концов, арендатор арендовал имущество не для того, чтобы родить из воздуха актив в виде некоего «права аренды». Да и арендодатель, сдавая имущество в аренду, не сдавал его для того, чтобы на балансе арендатора появилось некое «право аренды».

Нормы ФЗ о банкротстве вообще не содержат ничего, что могло бы навести на мысль о самостоятельности некоего «права аренды» и его абсолютности, его превосходства над правом собственности арендодателя.

И никакие рассуждения про личные (обязательственные) требования арендодателя, которые якобы аналогичны денежным требованиям других кредиторов, на мой взгляд, ничего существенного к позиции противников обсуждаемой позиции ВС РФ не добавляют.

Я лично не усматриваю никакой аналогии между правом арендодателя расторгнуть договор аренды и забрать своё имущество и правом, к примеру, поставщика должника, поставившего ему товар, требовать от должника уплаты денег.

Ничего аналогичного, схожего, близкого в этих требованиях, правах и т. п. нет.

Арендодатель, расторгая договор аренды, распоряжается не неким «правом аренды», а своим собственным имуществом, возвращая его себе. По этой причине, арендодатель не втягивается (не может быть втянут) ни в какое банкротство никакого арендатора, как втянутыми в банкротство арендатора оказываются его кредиторы по денежным требованиям.

Источник

Банкротство арендодателя что делать арендатору

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между «А» (арендатор) и «Б» (арендодатель) заключен договор аренды спецтехники от 01.07.2020. Договор заключен до конца 2021 года. В отношении «Б» подано заявления о признании его банкротом, назначено судебное заседание. На момент заключения данного договора в отношении «Б» имелись судебные решения, по которым сумма основного долга превышала триста тысяч рублей. Указанная сумма не была погашена «Б» более трех месяцев. На данный момент «А» производит оплату арендной платы своевременно. Размер арендной платы был установлен в договоре в размере, предложенном «Б». Рыночная оценка размера арендной платы не производилась. Возможен ли отказ от исполнения договора арбитражным управляющим в случае введения в отношении должника различных процедур банкротства по основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Правом на отказ от исполнения договоров обладают внешний и конкурсный управляющий, иные управляющие указанным правом не обладают.
Введение процедуры внешнего управления и конкурсного производства само по себе не влечет автоматический отказ соответствующего управляющего от исполнения договоров, в том числе и указанного в вопросе.
Договорные отношения могут быть продолжены в том случае, если внешний (конкурсный) управляющий сочтет предусмотренный договором размер арендной платы достаточным и не препятствующим восстановлению платежеспособности должника.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Котыло Игорь

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Энциклопедия решений. Процедура наблюдения при банкротстве; Энциклопедия решений. Последствия введения процедуры наблюдения при банкротстве.
*(2) Смотрите материалы:
— Вопрос: Две организации заключили соглашение об отсрочке уплаты задолженности на 10 лет по договору займа, который является беспроцентным. В отношении организации (заимодавца), предоставившей отсрочку выплаты, была начата процедура банкротства (введена процедура конкурсного производства). Возможно ли в таком случае досрочное взыскание суммы долга с организации, которой предоставили отсрочку (ранее чем по истечении десяти лет)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2015 г.)
— Вопрос: Что делать, если договор аренды (зарегистрированный в юстиции) расторгнут в одностороннем порядке конкурсным управляющим по п. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с администрацией муниципального образования, хотя акт приема-передачи имущества не подписан (субарендатор не освобождает арендованное имущество)? Считается ли, что договор аренды расторгнут без акта приема-передачи имущества на основании одного уведомления от конкурсного управляющего? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2019 г.)
*(3) Энциклопедия решений. Оспаривание сделок должника при банкротстве; Энциклопедия решений. Специальные основания для оспаривания сделок должника, установленные главой III.1 Закона о банкротстве; Энциклопедия решений. Подозрительные сделки должника при банкротстве при неравноценном встречном предоставлении; Энциклопедия решений. Подозрительные сделки должника, совершенные в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов; Энциклопедия решений. Оспаривание сделок должника арбитражным управляющим в процедурах внешнего управления и конкурсного производства.

Источник

ВС: Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор с арендатором-банкротом

5 ноября Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 303-ЭС16-19972 (2) по делу об оспаривании кредитором организации-банкрота расторжения договора аренды земли, в котором должник выступал арендатором.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края является учредителем ООО «Заря», которое в феврале 2012 г. получило от этого госоргана в аренду на три года участок земли сельскохозяйственного назначения. После окончания срока арендного договора арендатор продолжил использование земельного участка. В ноябре 2018 г. региональное министерство уведомило арендатора об отказе от исполнения договора и необходимости возврата земельного участка, в том числе в связи с просрочкой внесения арендной платы.

В дальнейшем общество «Заря» подверглось процедуре банкротства, а его кредитор – ООО «Бива плюс» – оспорил в арбитражном суде как сам договор аренды, так и односторонний отказ министерства от его исполнения. Арбитражный суд признал недействительным односторонний отказ от исполнения спорного договора, в остальной части он оставил заявление общества без рассмотрения.

Суд указал, что право аренды земельного участка вошло в конкурсную массу должника и подлежит реализации в установленном порядке. При этом условия спорного договора аренды не запрещают арендатору передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам. Первая инстанция добавила, что отказ от исполнения договора аренды в конкурсном производстве препятствует реализации имущества должника (сельскохозяйственного предприятия), так как региональное министерство, являясь участником должника, такими действиями фактически выводит ликвидный актив из конкурсной массы последнего, чем вредит его кредиторам.

Поскольку апелляция и кассация поддержали позицию арбитражного суда, Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в Верховный Суд РФ. Общество «Бива плюс» и конкурсный управляющий должника возражали против удовлетворения кассационной жалобы министерства.

Изучив материалы дела № А73-5433/2014, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что в рассматриваемом деле спорный договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив другую сторону об этом (п. 2 ст. 610 ГК РФ), такое право также имелось у сторон и по условиям спорного арендного договора.

Как пояснил Суд, вопреки доводам конкурсного управляющего Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами. «Также несостоятелен довод конкурсного управляющего о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются, в частности, длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, выражающимся в отказе от исполнения договора аренды. Действительно, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (ст. 209, 606 ГК РФ), особенностей земельных отношений), с другой – интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов», – отмечается в определении.

Верховный Суд добавил, что при определении баланса интересов суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (ст. 10 ГК РФ). При этом конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны были раскрыть, в чем именно оно выразилось, а суд – проверить их доводы и установить соответствующие обстоятельства. В рассматриваемом случае общество не доказало злоупотребление министерством правом при отказе от исполнения договора аренды, и нижестоящие суды такие обстоятельства не установили.

«Отказавшись от исполнения договора, министерство, таким образом, выразило свою волю на возврат имущества собственнику. В связи с этим имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. С учетом изложенного оснований для признания оспариваемой сделки недействительной у судов не имелось», – заключил Верховный Суд, который отменил судебные акты нижестоящих инстанций в обжалуемой части и отказал в удовлетворении требования общества «Бива плюс».

Адвокат, партнер юридической компании Tenzor Consulting Group Антон Макейчук назвал достаточно спорными выводы Верховного Суда. «Любопытно обратить внимание на то, что при разрешении спора ВС определял баланс интересов между собственником сданного в аренду имущества, с одной стороны, и рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов – с другой стороны. При таком субъектном составе допустимость отказа собственника имущества от договора аренды представляется вполне обоснованной и справедливой. Однако в рассматриваемом деле при определении баланса интересов Верховный Суд не учитывал осложнение в субъектном составе на стороне арендодателя, в котором собственник сданного в аренду имущества является в том числе акционером должника (заинтересованным лицом)», – подчеркнул он.

По словам эксперта, для правильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, помимо особенного субъектного состава на стороне ответчика решающее значение имеет момент отказа от договора. «ВС РФ указал, что имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использоваться в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. Вместе с тем собственник имущества не был лишен права заявить отказ от договора до стадии реализации имущества. В определении оставлен без внимания тот факт, что на переданных землях на момент отказа собственника имущества от договора аренды уже был осуществлен полный цикл сельскохозяйственных работ, связанный с выращиванием сельскохозяйственных культур. В результате отказа Министерства имущественных отношений Хабаровского края от договора аренды ООО “Заря” лишилось актива, без которого не имеется возможности осуществлять сельскохозяйственную деятельность, реализовать сельскохозяйственное предприятие как имущественный комплекс. Однако данных обстоятельств оказалось недостаточно для признания арендодателя лицом, злоупотребившим правом», – отметил Антон Макейчук.

Как пояснил адвокат, поскольку отказ от договора аренды земель сельскохозяйственного назначения влечет невозможность получения дохода, получаемого от использования земельного участка в сельскохозяйственных целях, такой отказ фактически привел к выводу ликвидного актива из состава имущества на стадии его реализации.

Член Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» Алексей Леонов считает, что позиция ВС РФ вызывает некоторое недоумение. «Фактически Верховный Суд не усомнился в добросовестности госоргана, поэтому не стал направлять это дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции», – полагает он.

По мнению эксперта, для установления признаков злоупотребления правом со стороны министерства при новом рассмотрении дела следовало бы установить ряд фактических обстоятельств: соотношение стоимости включенного в конкурсную массу права аренды (определенной оценщиком) с размером задолженности, а также выяснить, кому потенциальный арендатор заплатил бы больше – должнику (с принятием обязательств по полному погашению задолженности по арендной плате) или получил бы землю задешево от госоргана (и заплатил бы «в карман чиновнику»). «При этом представляется очевидным, что кредитор должника был существенно ограничен в представлении соответствующих доказательств при использовании ВКС в Верховном Суде РФ», – убежден Алексей Леонов.

Он присовокупил, что применение презумпции добросовестности при оценке действий госорганов – достаточно скользкий путь: «от него недалеко до подхода “у суда нет оснований не доверять показаниям сотрудников полиции”, широко применяемого в административном праве».

Источник

Мы, как ООО, являемся потенциальным арендатором помещения торгового назначения.

Собственник рассматриваемого торгового помещения (физлицо и ИП) – арендодатель сдает свое помещение в аренду по невысокой ставке которую можно с разных позиций оценить и как «рыночную» и как «несколько ниже рыночной».

Наше видение что ставка аренды рыночная, так как:

1. Помещение с неузаконенной перепланировкой – для приведения в соответствие которой потребуется потратить значительные средства и время.

2. Назначение помещения, по которому оно использовалось последние 20 лет уже не актуально. Лучшее использование помещения требует вложений в перепланировку и ремонт для использования по другому назначению. Эти вложения будем делать мы в случае аренды данного помещения.

3. Помещение сдается в аренду с октября 2020 года и до сих пор не было сдано. Предложение об этом находится все это время в открытом доступе на сайте Циан. Что также может свидетельствовать о том, что цена аренды рыночная.

4. Собственник помещения имеет большие долги по налогам. Около полумиллиона из того что пробили по базе ФССП. Также он имеет ликвидированную (видимо заброшенную им) ООО, которая была ликвидирована в 2020 году по инициативе налоговой, так как видимо не подавалась отчетность и не проводились операции — По собственнику есть СВЕДЕНИЯ О ЛИЦАХ, ПОДПАДАЮЩИХ ПОД УСЛОВИЯ, ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ ПОДПУНКТОМ «Ф» ПУНКТА 1 СТАТЬИ 23 ЗАКОНА О РЕГИСТРАЦИИ (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 08.08.2001 № 129-ФЗ). И собственник до 2023 года не имеет право быть учредителем ООО и Ген директором.

Не смотря на сложности выше — Помещение нам интересно, и мы хотели бы его взять в аренду на срок 10 лет. Собственник согласен на долгосрочный договор.

В связи с тяжелым текущим финансовым положением собственника есть опасения что он может быть признан банкротом в ближайшее время. Хотя его риэлтор уверяет, что таких предпосылок нет — он состоятельный человек и это его не единственная недвижимость.

У нас есть опасение что человек все-таки может быть признан банкротом учитывая его большие долги.

1) Если все-таки собственник будет признан банкротом в будущем – какие риски в данном случае несем Мы как арендатор его помещения?

2) Как имеет смысл проверить собственника помещения, чтобы потом можно было доказать что мы добросовестный арендатор заключивший сделку по рыночной цене? (в реестре банкротов не числиться. По ФССП все долги посмотрели. В Судебных делах пробитых по https://sudact.ru/ и https://kad.arbitr.ru/ на данный момент ответчиком не является.) Возможно имеет смысл запросить его кредитный рейтинг из пары ведущих БКИ? Получить данные о других его объектах недвижимости — чтобы быть уверенным что стоимость активов выше чем сумма долгов или что есть и другие объекты которые могут быть проданы чтобы удовлетворить претензии кредиторов? Что еще имеет смысл сделать?

3) Можем ли мы как добросовестные арендаторы таким образом Прописать ДОГОВОР чтобы ГАРАНТИРОВАТЬ себе право аренды даже в худшем случае развития событий – если собственник-арендодатель будет все-таки признан банкротом, проиграет суд кредиторам и его имущество = данное помещение будет изъято в пользу кредиторов?

4) Какие шансы что в данном негативном сценарии наш долгосрочный договор аренды признают недействительным? От чего это зависит? Какие шансы при том что помещение у него изымут в пользу кредиторов что в этом случае они смогут разорвать с нами договор аренды?

5) В случае признания его Банкротом Все сделки за последние 3 года оспариваются автоматически или по каждой из сделок должно быть подано заявление от кредитора и признании ее недействительной?

6) Возможно имеет смысл на номинальную сумму стать кредитором должника – одолжить ему 10 тысяч по расписке – чтобы иметь право быть среди кредиторов и продвигать там свои интересы в случае банкротства и судов?

7) На данное помещение в феврале повесили обременение – запрет на регистрацию в Росреестре. По одному из долгов на 38 тысяч перед Налоговой переданной на исполнение ФССП. Соответственно для заключения долгосрочного договора потребуется заключить договор на 11 мес, с условием его регистрации на оговоренный срок после того как должник погасит этот долг и обременения будет снято. В случае невыполнения этого за 11 мес – автоматическое продление договора на 11 мес. Какие в этом случае дополнительные риски? Как лучше в договоре или доп соглашении прописать обязать собственника оплатить долги по налогам из наших арендных платежей и снять обременение на долгосрочную регистрацию договора?

Уважаемые юристы, спасибо за ответы!

Если я правильно понял, то при должной осмотрительности (заблаговременно сделанная экспертная оценка по цене аренды что она близка к рыночной) и хорошо составленном договоре аренды главным риском является то что может случиться при следующем развитии событий (просьба подтвердить – правильно ли я это понял?):
Мы заключаем договор с расчётом на 10 лет. Пока не снято ограничение договор заключен на 11 мес с автопролонгацией на аналогичный срок еще 9-10 раз, если не будет заключен долгосрочный договор за первые 11 мес. Прописываем обязательство собственника с первых наших платежей рассчитаться по долгам перед налоговой и снять обременения с объекта недвижимости для регистрации долгосрочного договора аренды. Берем заверение-подтверждение от собственника что договор не заключен в следствие тяжелых финансовых обстоятельств и он не находится в предбанкротном состоянии. Собственно, делаем все что можем чтобы себя обезопасить до заключения договора – верно?
При этом если собственник все таки после этого уйдет в банкротство и кредиторы наложат взыскание на данный его объект недвижимости. То сложности у нас могут быть в случае если кредиторы продадут данный объект с торгов, а новый собственник посчитает договор с нами невыгодным для него и захочет его разорвать. И вот тут развилка по возможным вариантам:
1) Мы успели заключить долгосрочный договор и тогда согласно ст.617 ГК РФ имеем право пользоваться помещением на условиях указанных в договоре на срок указанный в договоре. И оспорить это будет для нового собственника очень маловероятно – верно понял?
2) Ограничение по регистрации на помещение снять не успели и договор у нас так и остался заключенным на 11 мес с автопролонгацией. Но в данном случае новый собственник имеет гораздо больше возможностей для расторжения договора. Соответственно в этом случае нам придется защищать свои интересы в суде на более шатких основаниях. Какие в данном случае видятся наши шансы на успешное завершение дела и продолжения работы в помещении на оговоренных ранее условиях? Как для данного случая себя возможно себя обезопасить? К каким неприятным шагам новый будущий собственник в теории может прийти по помещению для того чтобы не дать нам работать, пока идет судебное разбирательство?

Господа юристы, спасибо за Комментарии. Еще по одному моменту на будущее уточните пожалуйста:

У меня есть пул договоров от сетевых арендаторов как пример договоров «на стороне арендатора». Я в ближайшее время сделаю компиляцию из этих договоров и базового договора присланного арендодателем, с учетом тех вещей которые мне важны в долгосрочном договоре и того что вы сейчас посоветовали. После этого отправлю свой договор на согласование арендодателю.
Далее мне нужно будет свой договор с замечаниями арендодателя свести к версии, которую можно будет согласовать с ним и подписать. Если вы готовы выполнить подобную работу (больше консультации по корректировкам к договору и рискам с ними связанным нежели подготовка договора), то напишите личное сообщение – сколько будет стоить такая работа с договором с вашей стороны?
Либо стоимость подготовки в договора с самого начала с учетом необходимых вводных от меня и комментариев от арендодателя для приведения к взаимоприемлемому варианту с учетом минимизации рисков для нас как арендатора?

И последний момент уточните пожалуйста – правильно ли я понимаю что по ГК РФ – основанием для расторжения договора аренды является ликвидация юридического лица?

То есть если мы все таки заключили долгосрочный договор и при этом собственник сдавал бы помещение от лица ООО – то ликвидация ООО было бы основанием для расторжения договора?
Соответственно так как собственник сдает от ИП – то такой возможности у него нет?
А мы со своей стороны снимая помещение как ООО – можем в итоге расторгнуть данный договор в случае принятия решения о ликвидации ООО – все верно?

Источник