флиппинг что это такое
Flipping: инвестиционная стратегия, о которой неизвестно в России
Flipping — стратегия, очень популярная в США, где ею занимаются миллионы людей. Днем они работают на основной работе, а по вечерам ищут объекты недвижимости, которые можно купить и выгодно перепродать. Это называется флиппинг — от глагола to flip, то есть переворачивать.
Недвижимость в США обычно покупают в ипотеку, а потом быстро ищут покупателя и продают. Часто еще говорят о fix and flip — то есть перед продажей дом приводят в порядок, делают косметический ремонт.
Почему же в России никто этого не делает?
Основная причина в том, что российский рынок недвижимости не так стабилен, как в США. В нашей стране флиппинг переродился в инвестирование в новостройки: люди покупают в ипотеку квартиру на этапе котлована, ждут несколько лет и продают. Однако и этот бизнес был связан с риском: часто строительство затягивалось или замораживалось. Но одновременно люди получали высокую доходность: на этапе сдачи дома стоимость квартир вырастала в среднем на 20–30%.
Однако эти времена прошли, и подобные инвестиции в новостройки становятся намного менее рискованными, а значит, и менее доходными (доходность упала в два раза и многих инвесторов уже перестала интересовать). Прежде высокий рост стоимости был обеспечен именно рисками, что новостройку могут не сдать вовремя или вовсе не сдать. Из-за этого на этапе котлована недвижимость продавалась очень дешево. Теперь же введено проектное управление: оплата происходит через эскроу-счета, и государство гарантирует, что все застройщики достроят свою недвижимость. Это значит, что такого роста от котлована до сдачи уже не будет.
Сегодня в Москве такими инвестициями занимается примерно 20–30 тыс. человек, а по всей России — порядка 300 тыс. человек. Но при этом и у нас в стране существуют огромные возможности для флиппинга во вторичной недвижимости.
Огромные возможности и перспективный рынок
Сейчас на рынке вторичной недвижимости риелторы и профессиональные инвесторы работают в основном с проблемными квартирами и недвижимостью в плохом состоянии — покупают их со скидкой 25–30%.
Однако есть более эффективная модель: искать квартиры, хозяева которых хотят срочно продать и потому готовы дать скидку в районе 10%. Такую недвижимость можно купить в ипотеку, привести в порядок (сделать минимальный косметический ремонт, поменять текстиль, покрасить стены), сделать хорошие фотографии — и выставить на продажу.
Сделку можно провести через банк, который выдал инвестору-флипперу ипотеку, и получить свои 10% прибыли. Если инвестор определил цену квартиры верно, то продать ее можно будет за два-три месяца. Итого в годовых получается порядка 27% прибыли (при заработке 9% с одной сделки за три месяца) уже с учетом вычета налогов на прибыль, а на свой капитал с использованием ипотеки — в два раза больше.
Продавцам эта модель тоже будет выгодна. Сейчас людям, которые хотят получить деньги быстро, но при этом не продавать скупщикам, некуда деваться. Они либо рекламируются на ЦИАН и «Авито», и не факт, что смогут продать квартиру в течение пары недель. Второй вариант: можно пойти в срочный выкуп — там предложат купить квартиру на 25–30% дешевле. И если появится класс полупрофессиональных инвесторов, которые будут готовы быстро купить их недвижимость с дисконтом в районе 10%, это станет плюсом для всех. Продавцы получат быструю ликвидность своей недвижимости, инвесторы же заработают в пять раз больше, чем на банковском депозите, и при этом все их накопления будут обеспечены недвижимостью.
Это огромная ниша для инвесторов в России, которая будет следующие десять лет стремительно развиваться. По оценкам компании Realiste, на дисконт в 10% от рыночной цены согласны примерно 2% всех продавцов при сделке в течение семи дней. В Москве это рынок в 50 млрд руб. в год для инвесторов, в России — более 150 млрд руб. Основная сложность сейчас — найти подходящие объекты для подобных инвестиций.
Флиппинг что это такое
Термин «Flipping» используется преимущественно в США и означает покупку каких-то активов для последующей их быстрой перепродажи с целью получения прибыли. И хотя флиппинг можно применить к любому виду активов, чаще всего этот термин употребляется в сфере недвижимости.
Предпосылок для зарождения такого инвестиционного движения в России не так много. Низкая ликвидность рынка, высокая волотильность, курсовые риски и отсутствие адекватных ипотечных инструментов делают свое дело. В связи с этим, доходность на одну сделку получается гораздо ниже, чем в США, а риски надолго застрять в недвижимости крайне высоки.
Зачастую, такой инструмент доступен только представителям крупных риэлторских компаний, которым могут поступать предложения по объектам недвижимости, требующие наискорейшей реализации из-за финансовых затруднений собственника. Такие предложения могут даже и не поступить в открытую продажу.
В чем же особенности классического американского флиппинга? Вы покупаете какой-то ветхий объект недвижимости ниже рыночной стоимости, каким-то образом увеличиваете его ценность и в течение короткого времени выгодно его перепродаете. Флиппинг отличается от инвестирования в развитие (development investing), при котором покупатель приобретает недвижимость в процессе девелопмента, а затем продает или сдает ее в аренду, после того как она будет готова к заселению. Если все правильно рассчитать и сделать, то при флиппинге вы можете получить до 50 тысяч долларов прибыли с каждого объекта, причем, произойдет это в течение 90 дней.
Разумная покупка
1. Изучите вопрос покупки дома или квартиры. Если вы уже что-то покупали, то вам уже знаком процесс, и вы знаете, что надо делать. Если же вы никогда не покупали недвижимость, проконсультируйтесь с риэлтором и со специалистом по финансам. При покупке дома вам придется пройти через несколько этапов: переговоры по предложению, получение кредита, составление акта купли-продажи и вступление во владение.
2. Изучите риски, связанные с флиппингом. Покупка дома с целью выгодной перепродажи может быть связана с риском. Вы берете в долг большую сумму с расчетом потенциальной прибыли в будущем. Иногда вы не получаете прибыль, или это происходит не так быстро, как хотелось бы. Вы будете владеть купленной недвижимостью дольше, чем предполагалось, при этом вам придется выплачивать проценты по кредиту, оплачивать налог на собственность, а также расходы по содержанию вашей недвижимости. Иногда приходится продавать дом за цену даже меньше той, за которую вы его купили. И часто вы зависите от колебаний цен на рынке недвижимости.
4. Подыскивайте такой дом, переделка которого возможна с минимумом временных и финансовых затрат. Этот дом нужен вам не для того, чтобы в нем жить. Вам нужно его купить, отремонтировать и продать. Не привязывайтесь к дому, не вкладывайте в него душу. Относитесь к нему только как к средству заработка.
5. Берите кредит на сумму минимум на несколько тысяч долларов превышающую стоимость недвижимости, которую вы собираетесь купить для флиппинга. Вам понадобятся эти деньги на ремонт и переделку. Обговорите условия покупки и совершите сделку. Обеспечьте себе возможность выхода из контракта. Самый простой способ – включить в контракт пункт «при условии оплаты к такой-то дате». Если вы не можете осуществить оплату к указанному числу, попросите переноса условленной даты.
Разработка флиппингового графика
1. Составьте себе график, вписывающийся в ваш идеальный сценарий продажи. Время – деньги, поэтому ваша цель – переделать и перепродать дом как можно скорее. Поэтому составляя график, включите в него реальные сроки подписания контрактов, показов и продажи. Не обязательно день-в-день достигать всего, что было запланировано, но желательно все же держаться в рамках. А график вам в этом поможет.
Ремонтные работы
1. Сначала выполняйте основные ремонтные работы. Таким образом, если у вас поменяется план (что вполне может произойти), у вас уже будут выполнены основные переделки и останутся только незначительные работы. Кроме того, если у вас закончатся средства, то такие серьезные вещи, как приведение в порядок кухни или основные работы во дворе будут уже завершены, и это не помешает вам быстро продать дом.
2. Решите, будете ли вы делать ремонт самостоятельно или обратитесь к подрядчику. Если требуется незначительный ремонт, возможно, быстрее и дешевле будет справиться самому. Для более масштабной переделки, которая может потребовать получения различных разрешений, лучше нанять подрядчика. Как уже было сказано, главный секрет в том, чтобы привести в порядок дом (часто просто при помощи косметического ремонта) таким образом, чтобы он выглядел привлекательно, и чтобы ремонт не обходился слишком дорого.
Продажа недвижимости
1. Организуйте рекламную кампанию по продаже дома и показы. Дома с рекламной кампанией продаются гораздо быстрее, чем без. Конечно же, дом должен быть вычищен и прибран. Попробуйте сделать так, чтобы первое впечатление было благоприятным и осталось неизгладимым.
• Зрение: все вымойте и вычистите, наведите порядок, откройте двери, раздвиньте шторы.
• Обоняние: побрызгайте освежителем воздуха в ванных комнатах, поставьте свежие цветы в холле, заварите свежий кофе на кухне и т. д.
• Осязание: предложите вашим гостям сесть на самую мягкую кушетку, проследите, чтобы нигде не было пыльных поверхностей.
• Слух: выключите все шумные приборы, телевизоры, компьютеры, вместо этого включите спокойную негромкую музыку.
2. Показывайте дом другим людям – своим знакомым, потенциальным покупателям. Обсуждайте его с ними. Если все замечают какой-то недостаток, рассмотрите возможность его устранения, используя для этого сэкономленные деньги. Если нет денег, постарайтесь изменить свою стратегию продажи таким образом, чтобы отвлечь внимание от этого недостатка.
3. Цена, по которой вы продаете дом, должна быть значительно выше той, по которой вы его первоначально купили. Теперь пусть покупатель беспокоится обо всем в доме, это уже не ваша проблема. Выплатите кредит, положите свою прибыль на счет в банке и расслабьтесь.
4. Не забудьте указать свою прибыль в налоговой декларации. Незадекларированная прибыль может привести к неприятным последствиям. Это неприятная, но необходимая формальность.
Флиппинг по-русски: я зарабатываю до 60% на продаже «убитых» квартир
Флиппинг (от английского глагола to flip — переворачивать) в сфере недвижимости означает быструю перепродажу объекта. Это стратегия инвестирования, в которой покупается проблемная квартира, ремонтируется и продаётся значительно дороже. Евгений Горб занимается флиппингом около четырёх лет и зарабатывает на перепродаже квартир до 60% годовых. Вот как ему это удаётся.
Как я купил первую квартиру для перепродажи
Мы работаем в партнёрстве с моей супругой, она агент по недвижимости со стажем более 10 лет. Четыре года назад к ней обратились с просьбой продать однокомнатную квартиру. Она была в ужасном состоянии, годами в ней копился мусор. Даже зайти в неё было страшно, и решались на это немногие, не то что жить.
Сначала супруга пыталась её продать по цене существенно ниже рыночной, но даже с большой скидкой её не хотели покупать.
Жена предлагала собственникам привести её в порядок, чтобы можно было продать, но они не были готовы тратить ни время, ни деньги на уборку и ремонт. Но у квартиры был потенциал: она находилась в хорошем доме престижного района на юго-западе Москвы. Поэтому мы решили купить эту квартиру сами с использованием заёмных средств и привести её в товарный вид. Я в то время был военнослужащим и участвовал в этом проекте в свободное от основной работы время. Ремонт занял три месяца.
При ремонте мы исходили из собственных представлений, что нужно потенциальному покупателю этой квартиры. Сами искали и закупали материалы, продумывали дизайн и интерьер квартиры. Старались использовать актуальные в то время тренды: стены и потолки под покраску, высокие плинтуса и потолочные карнизы. Капитальный ремонт занял три месяца.
Работая над этим проектом, мы столкнулись с трудностями. Например, только с третьего раза нашли ремонтную бригаду, которая нас устроила. Первая бригада выполнила часть работ, но качество было плохое, и она затягивала сроки. Пришлось с ними расставаться. Вторая оказалась дорогой по стоимости, но работы выполнялись не так быстро, как мы планировали.
Всего на капитальный ремонт было потрачено 600 тысяч ₽ (демонтаж старых покрытий, черновая и чистовая отделка, новая электрика, сантехника, пластиковые окна, кухня с техникой, туалет и ванная под ключ), только освобождение квартиры от накопившегося мусора стоило 60 тысяч ₽. Но результатом мы остались довольны: купили квартиру за 6 миллионов ₽, а продали за 8,5 миллиона ₽. За вычетом расходов заработали 1,9 миллиона ₽, минус налоги с продажи (13%). Срок проекта составил шесть месяцев (три месяца — на ремонт, ещё три ушло на продажу). Таким образом, чистая доходность составила 22% на вложенные средства, а это 44% годовых.
После этого мы купили ещё три квартиры по рекомендациям наших клиентов и коллег. В этих проектах я помогал своей супруге в свободное от работы время. Два года назад я уволился из армии и начал полноценно заниматься флиппингом.
Сколько я сейчас зарабатываю на флиппинге
В общей сложности я занимаюсь флиппингом уже около четырёх лет. За это время я купил и перепродал 12 объектов, из которых три с косметическим ремонтом и девять с полным капитальным ремонтом под ключ.
Полностью отремонтированную и укомплектованную квартиру я сейчас продаю в среднем за месяц. Средний срок реализации проекта от покупки до продажи — три месяца, а средняя доходность по проектам составляет 60% годовых. Это сумма уже за вычетом всех налогов.
Я работаю как физлицо и как ИП на упрощёнке. Мы всегда учитываем налоги при изначальном расчёте проекта, с каждого проекта платим налог 13% (если объект приобретается на физлицо) или 6% (если приобретаем объект на ИП) от дохода с объекта, а с этого года будем платить 15%, потому что доход за 2021 год составит более 5 миллионов ₽.
В нашей практике были проекты, которые можно назвать неуспешными — доходность по итогу составила меньше ожидаемой. Но провальных проектов, в которых мы бы что-то потеряли и не вернули вложенные средства, у нас не было.
Полностью отремонтированную и упакованную квартиру мы продаём в среднем за месяц. Исключения — это наш первый проект (срок продажи — три месяца, эта квартира была частично упакована, только кухня и санузел) и квартира в Московской области в период самоизоляции (срок продажи — четыре месяца).
Сейчас я одновременно веду три флиппинговых проекта. Эта работа занимает полный рабочий день шесть дней в неделю, а иногда и семь — нужно контролировать ремонтные бригады, закупать материалы, искать покупателей, оформлять документы. Если вести один проект, то можно успевать всё это и за 2–4 дня в неделю, в зависимости от стадии проекта.
Большую часть заработанных денег я вкладываю в следующие квартиры. Наше собственное жильё было куплено именно по схеме флиппинга: мы нашли убитую коммунальную квартиру на 78 квадратных метров в Хамовниках в старом кирпичном доме 1928 года.
Несмотря на очень крутую локацию, эта квартира была ниже рынка, она была убитая, к тому же дом с деревянными перекрытиями, стены из дранки (деревянных планок) и конфликт между собственниками. Мы сделали в ней капитальный ремонт, который обошёлся нам в 4 миллиона ₽. Сегодня эту квартиру уже можно продать за 28 миллионов ₽.
Как я выбираю квартиры для флиппинга
Раньше для флиппинга мы подбирали квартиры на Циане, или к нам сами обращались продавцы по рекомендациям. Последний год мы активно используем программу Flipio, которая анализирует рынок недвижимости, находит недооценённые квартиры и просчитывает их потенциал. Стоимость нашей подписки (максимальный пакет) составляет 50 000 ₽ в месяц.
При выборе квартиры я учитываю:
Я покупаю студии, одно-, двух-, трёхкомнатные квартиры в Москве и Московской области. Не боюсь квартир с какими-то недостатками — убитых, с перепланировкой, с залогом, с долгами по ЖКХ, без балкона, с видом на дорогу. Зачастую на таких объектах можно получить максимальную прибыль. Главное, чтобы у квартиры был хороший потенциал. Чтобы определить его, мы сравниваем стоимость выбранной квартиры с ценами на квартирами схожих параметров в этом же районе с хорошим ремонтом (похожим на наш), И так рассчитываем стоимость продажи нашей недвижимости после ремонта.
Мы отказываемся от покупки квартир, если складываются сразу несколько негативных факторов. Например: недавний переход права собственности, первый этаж и окна не во двор. Несмотря на цену ниже рынка, такую квартиру будет очень сложно продать.
Как я проверяю квартиры перед покупкой
Перед покупкой я проверяю как продавца, так и саму квартиру через публичные государственные ресурсы и непосредственно с участием продавца. В каждом конкретном случае перечень запрашиваемых документов зависит от правоустанавливающих документов, количества собственников и истории.
Базовый пакет документов такой же, как и при любой сделке с жилой недвижимостью:
Список дополнительных документов зависит от ситуации в каждом конкретном случае.
Что нужно учитывать при ремонте «под продажу»
Перед началом ремонта нужно определиться с тем, кто целевой покупатель: один человек или пара, семья с одним ребёнком, семья с двумя детьми, семья с разнополыми детьми или семья с тремя и более детьми, квартира под аренду.
Продумывая планировку и дизайн, нужно исходить не из своих личных предпочтений, а из потребностей потенциального покупателя. То, что нравится лично вам, может не подойти большинству покупателей.
Мы всегда продумываем планировку, обстановку и детали интерьера, которые привлекут большое количество покупателей. Стараемся не использовать очень яркие цвета или решения «на любителя».
Если это двухкомнатная квартира с изолированными комнатами и маленькой кухней, то мы не увеличиваем кухню за счёт одной комнаты, делая её проходной, как сделали бы для себя. Потому что на такую планировку будет значительно меньше реальных покупателей. Мы стараемся максимально эффективно распланировать пространство в квартире, чтобы она была функциональна и комфортна для проживания семьи с одним или двумя детьми. А именно такие семьи — самые частые покупатели двухкомнатных квартир.
Как сделать ремонт, чтобы продать квартиру дороже
Плюсы и минусы флиппинга
➕ Надёжный тип инвестиций, сохранность капитала обеспечивается титульным страхованием собственности. Его можно оформить в любой страховой компании.
➕ Высокая доходность — от 25% годовых и выше. Средняя годовая доходность по моим проектам — 60%.
➕ В отличие от инвестиций в новостройки цикл здесь значительно короче: от двух до шести месяцев. Часто на проект уходит всего три месяца.
➕ Мы не просто покупаем квартиры дёшево и перепродаём дороже. Мы находим недооценённые квартиры в плохом состоянии, делаем качественный ремонт и предлагаем рынку ценный продукт, на который есть спрос.
➖ Можно допустить ошибку при оценке проекта и получить убыток.
➖ Нужно работать с правоустанавливающими документами.
➖ Есть риск обвала рынка недвижимости.
➖ Если заниматься профессионально, на работу по нескольким проектам нужно тратить шесть дней в неделю.
Советы тем, кто хочет заниматься флиппингом
Выгоднее заниматься флиппингом, если есть желание самому вникать в ситуацию на рынке недвижимости, в юридические тонкости сделки и быть ориентированным на потребности покупателя. Если на это нет времени, то придётся оплачивать труд команды специалистов.
Для покупки жилья нужно иметь хотя бы небольшой начальный капитал. Также можно оформить ипотеку. Важно заранее рассчитать окупаемость и учитывать, что реализовать её будет сложнее — нужно будет получить разрешение банка на продажу залога или полностью погасить задолженность по ипотеке до продажи.
Найти ипотеку по низкой ставке, чтобы заработать на флиппинге
Как получить быстрый доход при перепродаже недвижимости
Модное слово «флиппинг» в зарубежной практике означает поиск и покупку недооцененной по каким-либо причинам недвижимости, наведение легкого лоска и затем ее быстрая перепродажа, и все это с максимально быстрым оборотом средств. Этот подход разительно отличается от более привычной стратегии покупки инвестиционных квартир на стадии котлована в новостройке, поскольку ожидание окончания строительства в течение года, а чаще всего – двух лет, выглядит как полный провал проекта с позиций спекулянта-флиппера.
Важным моментом для работы флиппера является неравновесное состояние рынка недвижимости. Сегодня, после этапа восстановления 2011-2012 годов и стабильного 2013-го, мы вновь входим в турбулентный период, в котором невозможно предсказать поведение цен на ближайшую и среднесрочную перспективу. Чем выше неопределенность на рынке, тем больше шансов встретить недооцененный или просто перспективный объект, который при этом окажется достаточно ликвидным, чтобы «выстрелить» и принести быстрый доход при перепродаже.
Разумеется, флиппинг гораздо лучше работает на растущем рынке, чем на падающем. Идеальным временем для флиппинга в России был период 2003-2008 годов, когда жилье порой дорожало столь стремительными темпами, что заработать на росте могла, фигурально говоря, «любая кухарка». Просто потому, что почти каждая квартира через год-другой стоила уже на четверть, а то и в полтора-два раза дороже. Падающий рынок предъявляет гораздо более жесткие требования к уровню профессионализма флиппера, ведь нужно «плыть против течения» основного ценового тренда. Соответственно, придется очень тщательно подходить к выбору объектов спекулятивного приложения средств, концентрируясь на самых потенциально маржинальных из них. Иначе есть риск замораживания средств в «бетоне» на значительный срок, пока маятник рынка вновь не качнется в сторону всеобщего роста.
Работа законными методами
Самой сложной задачей в деятельности флиппера, как уже можно догадаться, является нахождение объектов, которые можно было бы купить по цене заметно ниже рыночной. Любой риэлтор подскажет вам, что собственники квартир и комнат в массе своей склонны скорее переоценивать свое жилье, нежели недооценивать. Иными словами, если собственники адекватны, они вряд ли продадут объект ниже рынка. Поэтому одной из первых смысловых ассоциаций по теме быстрых спекулятивных перепродаж являются «черные» риэлторы.
Но флиппер – это не «черный» риэлтор. В классическом западном понимании термина «флиппер» не предполагается, что эта деятельность связана с нарушением законов и этических норм. Более того, в западных странах флипперы активно сотрудничают с банками, привлекая короткие дешевые кредиты под свой бизнес. Таким образом, флипперов не стоит путать с теми, кого относят к «черным» риэлторам. Для последних основной источник выгодно приобретаемых объектов – это жилье, принадлежащее социально незащищенным или маргинальным собственникам: одиноким пенсионерам, психически нездоровым людям, лицам с пристрастием к алкоголю. Флипперы, наоборот, стараются не работать с этой категорией ввиду ее непредсказуемости и сопутствующих рисков по оспариванию сделок со стороны родственников, органов опеки и т.д. Да и рынок с подозрением принимает объекты, собственность на которые возникла вследствие договора пожизненной ренты или дарения, а также при продаже по доверенности, что является пусть не безусловными, но частыми признаками работы мастеров теневых сделок.
Флиппера играет свита
Основными объектами для законопослушного флиппера являются «убитые» квартиры в интересных с точки зрения ликвидности локациях, а также жилье, которое срочно продается вполне дееспособными хозяевами из-за тяжелых жизненных обстоятельств.
Существуют более сложные схемы флиппинга, когда квартира реализуется после кардинальной перепланировки и ремонта, в результате которых большая коммуналка в старом фонде с черным ходом официально превращается в две квартиры. Другой вариант – продажа после перевода квартиры в нежилой фонд, что, кстати, в Петербурге в последнее время становится все более сложным делом. В двух последних случаях флипперу точно не обойтись без профессиональной команды, обеспечивающей выполнение всех этапов такого проекта.
Схема «купил убитое, сделал косметику и перепродал» является классической в западной модели флиппинга, там на нее приходится подавляющее число сделок. Естественно, в наших пенатах привлечение наемных рабочих-ремонтников в сегодняшней ситуации, когда труд отделочников ценится дорого и в среднем стоимость работ даже выше стоимости материалов, делает такую схему неконкурентоспособной. На российском рынке в последние годы эмпирическим методом доказано, и это часто повторяют агенты при обсуждении цены со своими клиентами, что «ремонт продать нельзя». Здесь, однако, имеется существенная оговорка – нельзя, если ремонт выполнен по рыночным расценкам.
Поэтому в команде флиппера, специализирующегося на перепродажах после ремонта, должны быть «свои» отделочники, чей доход определяется не расценками за метр, а долей от удачной или не очень удачной перепродажи. На практике подобная команда чаще всего бывает построена по семейному принципу, когда один из членов семьи работает агентом по недвижимости, а другие – занимаются ремонтом. Если команда специализируется на квартирах, где требуется узаконенная перепланировка, то в группе должен быть и опытный специалист, умеющий готовить проектную документацию, получать согласования и сдавать объект межведомственной комиссии в минимально возможные сроки.
Пожалуй, единственным случаем, когда флиппер может работать в одиночку, является покупка объектов, выставленных на срочную продажу. Типичный дисконт от рыночной цены в таких случаях достигает порядка 20-30%. В целом это достаточно рискованные сделки. Кроме того, срочный выкуп объектов – конкурентный бизнес, эту услугу рекламируют и предлагают как риэлторы-одиночки, так и агентства недвижимости. Флипперу придется действовать в режиме жесткого временного прессинга, когда владельцу объекта поступают предложения с разных сторон. Здесь есть риск поспешить с решением и приобрести жилье с недостаточно проверенной историей, что чревато возможным участием в судебных исках по оспариванию сделки.
В крупных командах флипперов есть также специальные люди, называемые сталкерами. Их задача разыскивать перспективные объекты, причем желательно небольшие по площади. Ведь чем меньше объект, тем он относительно дешевле, и тем легче его быстро перепродать. В работу сталкера входит не только регулярное «просеивание» множества объявлений на специализированных сайтах по продаже недвижимости, но и прогулки по улицам и дворам старого фонда в любимом городе. Опытный взгляд фиксирует различные приметы, такие как старые деревянные рамы среди рядов пластиковых окон, что служит поводом взять эти помещения на заметку. Часто, не откладывая, сталкер пытается попасть в квартиру и познакомиться с ее обитателями, ведь, возможно, там найдутся желающие продать квартиру через расселение. Впрочем, удача редко сопутствует таким визитам. С большой вероятностью, в такой квартире уже не раз безуспешно побывали другие агенты, в том числе специализирующиеся на расселении коммунальных квартир. Во многих случаях ситуация в подобных квартирах представляет собой клубок проблем: это комнаты, в которых прописано множество родственников ради постановки на жилищную очередь, доли в собственности, записанные на малолетних детей, и прочие. Среди обитателей коммуналки всегда найдутся «аборигены», категорически не желающие никуда уезжать, а также граждане с неадекватными ценовыми запросами – и все это помножено на взаимное недоверие и неприязнь жильцов друг к другу.
Непростые условия работы
Поскольку флиппер приобретает объекты недвижимости в свою собственность, пусть и ненадолго, обязательным условием для старта в этом бизнесе является наличие крупной суммы свободных средств. Далее, независимо от того, работает ли флиппер в одиночку или с командой, у этого человека должно присутствовать очень хорошее знание местного рынка недвижимости. Даже если в команде есть опытный агент, занимающийся оформлением сделок, флиппер должен уметь разговаривать с другими участниками рынка на одном языке. Обычно флипперы «вырастают» из опытных агентов по недвижимости, наработавших ценные связи и большой опыт сделок в разных сегментах рынка и скопивших достаточный капитал, чтобы уйти из агентства в самостоятельное плавание.
Отдельным фактором, снижающим маржинальность работы флиппера, является необходимость уплачивать со сделки подоходный налог 13% (НДФЛ) на разницу между суммами покупки и продажи объектов недвижимости, находящихся в собственности физического лица менее трех лет. Впрочем, появляются сведения о том, что в Минфине раздумывают об отмене 13% НДФЛ для тех граждан, которые – независимо от срока владения – продают свое единственное жилье. Соответственно, возможно, что в пику этому введут обязательное налогообложение дохода от продажи недвижимости, если у собственника несколько квартир, пусть и со сроком владения более трех лет. Однако пока подобные предположения не приняли силу закона, следует ориентироваться на действующие статьи Налогового кодекса.
Подытоживая сказанное, стоит отметить, что как вариант заработка на рынке недвижимости флиппинг, несомненно, имеет право на существование. Успех во многом зависит от профессионализма и удачи, а цена ошибки высока, поскольку флиппер все время имеет дело со сложными объектами или необходимостью действовать в условиях временного прессинга.
И последнее – флипперы стараются работать, не привлекая к себе лишнего внимания. Никто из тех специалистов, к кому обратился автор за комментариями по рекламным объявлениям срочного выкупа, не захотел упоминания в статье своего имени.