фит проектирование что такое

Fit out. Как создать офис, работающий на компанию?

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, рассказывает про востребованность услуги фит аут в России, этапы реализации строительного проекта, а также тенденции к развитию и конкурентоспособности подрядчиков.

Fit out (фит аут) в строительстве – это комплекс работ по созданию пространства в коммерческих объектах: от проектирования до отделки интерьеров и сдачи готового объекта «под ключ».

По итогу работ заказчик получает помещение, выполненное по персональному проекту с учетом специфики бизнеса, процессов, статуса, имиджа.

Востребованность услуги фит аут в России

Когда в 2000-х годах на отечественном рынке офисной недвижимости появились качественные объекты, в России начал формироваться спрос на услуги fit-out. Сперва подобная практика была интересна зарубежным заказчикам, пришедшим на наш рынок. В дальнейшем fit-out получил развитие среди ведущих российских компаний, которые при строительстве офисов стали ориентироваться на качественные индивидуальные решения.

Отделка фит аут в основном пользуется спросом в Москве и Петербурге, где реализуются качественные и масштабные проекты. В двух столицах расположено множество головных офисов, штаб-квартир и представительств крупных зарубежных и российских компаний.

Сейчас столичный рынок офисной недвижимости насыщается, а российские регионы стремительно развиваются. Это стимулирует расширение спроса на fit-out в крупных городах, например, в Екатеринбурге, Казани, Хабаровске и прочих. Большая часть региональных проектов реализуются местными генеральными подрядчиками. Стоимость строительства при этом ниже, но также качество предложения в регионах уступает столичному. Поэтому строительные компании Санкт-Петербурга и Москвы, предоставляющие услуги фит аут, остаются интересны за пределами двух столиц.

Структура проекта fit-out

Работа с заказчиком строится по трем структурным схемам проектов:

Этапы реализации проекта

В условиях высокой конкуренции ключевые игроки рынка стремятся расширить объем оказываемых услуг за счет предложения по комплексному управлению проектом. Направление fit-out можно разделить на 4 базовых этапа.

1. Подготовительный этап включает формирование проектной команды и выбор субподрядчиков, изучение потребностей заказчика и разработку тестовых планировок, а также согласование и подписание договора и графика платежей.

2. На стадии проектирования происходит разработка дизайн-проекта, согласование итоговых материалов и заказ долгоожидаемых позиций.

Во избежание внезапных корректировок и перерасчета стоимости ремонтных работ нужно определиться с решениями на данном этапе (до того, как начнутся строительные работы).

3. Стадия строительства подразумевает осуществление демонтажа, строительных и инженерных работ, доработку проекта в соответствии с замечаниями заказчика, а также внутренний приём работ, проведение производственных испытаний инженерного оборудования.

Изменение проекта и его стоимости на этапе строительства – нередкое явление на рынке fit out. Заказчик может решить изменить планировку, что влечет за собой весьма основательное перепроектирование архитектурного и инженерных разделов проекта. Его может не удовлетворить дизайнерское решение, а также в компании может начаться реструктуризация, и в этом случае нужно подгонять офис под новые размеры.

4. Завершение строительства и гарантийное обслуживание включает:

Тенденции

На данный момент рынок fit-out находится на пике востребованности и развития. Число нишевых игроков растёт, технологии и материалы совершенствуются, в связи с чем заказчики становятся все более избирательными и чаще ориентируются на сложные индивидуальные архитектурные проекты.

Параллельно запросы направлены на качество услуг генподрядчиков, отделочных материалов, технологичность и легкую адаптивность офисного пространства.

Помимо этого, наблюдается существенный рост спроса на применение экологичных стандартов при строительстве офисов. Опыт показывает, что порядка 60% проектов предусматривают применение экологически безопасных отделочных материалов и технологий.

Источник

Термин «Fit-out» с английского буквально переводится как «снаряжать» или «оснащать», а применительно к строительной индустрии к этим глаголам важно еще добавить — «под ключ». Чаще всего понятие используется по отношению к офисным и торговым зданиям, многофункциональным комплексам и, во всяком случае, только к коммерческой недвижимости. Ниже мы покажем, какое место занимает оборудование здания и помещений системами пожарной безопасности в рамках услуги Fit-out и о некоторых особенностях монтажа АУПС и АУПТ. Но вначале остановимся на организационно-экономической составляющей услуги Fit-out.

Услуга FIT-OUT и организационные схемы ее реализации

Итак, Fit-out — это комплексный архитектурно-строительный процесс, включающий этапы:

инженерного оснащения, в том числе, системами пожарной безопасности,

гарантийного обслуживания внутренних помещений здания.

Применительно к новой коммерческой недвижимости Fit-out является логическим продолжением собственно девелопмента, или Shell&Core — стадии готовности здания без абонентской разводки центральных инженерных систем и чистовой отделки помещений. В случае выбора здания (помещения), бывшего в эксплуатации, фит-аут следует за проведением внутренних демонтажных работ, или их включает.

Возможны три организационных механизма [i] реализации услуги Fit-out:

1. «Design–build», или «D–B» — метод взаимодействия заказчика и исполнителя, означающий, что, от задумки заказчика и выбора предварительных вариантов из шорт-листа до технической эксплуатации объекта и гарантийного обслуживания помещений, весь проект ведет один генподрядчик — проектно-строительная или девелоперская организация полного цикла. При такой схеме проектные и строительные услуги заключаются в единое целое. Схема «Design–build» означает полную ответственность генподрядчика перед заказчиком на основе единого контракта за ошибки любого характера, — за разработку, воплощение проекта и ближайшую судьбу обустроенных площадей. Модель «D–B» минимизирует все риски для заказчика и способствует сокращению сроков реализации проекта за счет «перекрытия» этапов разработки дизайна-концепта, проектирования и строительства.

2. «Design-bid-build», или «D-B-B», или «Design-tender» — традиционная схема, при которой заказчик контроль над реализацией проекта осуществляет самостоятельно. Как процесс, «D-B-B» проходит в три этапа:

вначале заключается контракт с архитектурным бюро для создания дизайна-концепта будущей, скажем, штаб-квартиры, далее определяются потребности и возможности заказчика, разрабатываются строительные чертежи и технические спецификации, формируется тендерная документация;

на втором этапе проводится открытый или закрытый тендер на управление проектом строительства и заключается договор с выигравшим его генподрядчиком;

генподрядчик управляет процессом строительства, создает или изменяет рабочую документацию на инженерные и архитектурные решения, приводит проектную документацию в соответствие с действующими строительными нормами, привлекает субподрядчиков к выполнению отдельных участков работ, вводит объект в эксплуатацию. Проектировочная организация выступает контроллером выполненных работ, занимается согласованием спорных вопросов с подрядчиком, формированием дополнительных инструкций и чертежей, внесением изменений в проектную документацию по требованию генподрядчика или собственника объекта.

Таким образом, при схеме «D-B-B» заказчик взаимодействует одновременно с двумя организациями — генеральным подрядчиком и архитектурным бюро — и самостоятельно осуществляет за ними контроль.

3.«Construction Project Management», или «CM», или «PM» — это профессиональный сервис, использующий специализированные методы управления проектами для контроля над этапами бюджетирования, планирования, проектирования и строительства — от самого начала и до конца. Цель CPM — контролировать время, стоимость и качество реализации проекта. CPM может выступать как самостоятельный организационный механизм реализации услуги Fit-out, но также совместим с рассмотренными выше Design–build и Design-bid-build. Например, в модели Design-bid-build CPM-компания берет на себя функции контроллера и координатора между проектировочной организацией и генподрядчиком, а в модели Design–build — может отвечать за выбор вариантов офисных площадей и генподрядчика, контролировать исполнение им условий контракта. Как правило, к CPM прибегают при реализации крупномасштабных и высокобюджетных проектов. Но также, CPM-менеджмент востребован для решения технических вопросов, в этом случае CPM-компания выполняет функции технического заказчика.

Итак, принципиальным преимуществом и отличием механизма взаимодействия Design–build (см. рис. 1) от традиционных форм организации строительства помещений «под ключ» является комплексность, позволяющая избежать оторванности дизайн-концепта и проекта Fit-out от реальных условий, в которых будут происходить строительные и инженерные работы и дальнейшая эксплуатация здания. Если в Западной Европе, США и Японии сегодня практически невозможно встретить подрядчика, который бы выполнял строительные работы в рамках услуги Fit-out без проектирования, или наоборот, то в нашей стране это до сих пор обычное явление.

Рис. 1. Организационный механизм реализации услуги FIT-OUT в формате Design–build

Особенности рынка коммерческой недвижимости FIT-OUT: от роскоши к экономии

Для России офисный формат «Fit-out» относительно новый, несмотря на то, что первая коммерческая недвижимость по данной концепции стала реализовываться в самом начале 2000-х годов, — это были люксовые офисы класса А+. По оценкам экспертов, сегодня рынок Fit-out в столице переживает начало подъема и будет динамично развиваться вплоть до 2050 года. Импульсом к росту этого рынка послужили кризисные явления в нашей экономике и девальвация рубля, в результате которых владельцы бизнес-центров, девелоперы оказались в условиях жестокой конкуренции и стали вынуждены проводить реновацию бизнес-центров и вкладываться в проекты Fit-out, улучшая условия для арендаторов.

Если на международные корпорации, снимающие офисные площади для своих сотрудников, подешевевший рубль пришелся «на руку», и сегодня они активно улучшают свои офисные условия, в том числе, переезжая в более престижные места, то для российских арендаторов ситуация изменилась в противоположную сторону. Но отечественные компании все равно предпочитают площади Fit-out, только с планировочной оптимизацией — более уплотненным размещением сотрудников в пространствах, организованных как open-space («открытый офис» с внутренними перегородками), с более точным зонированием площади. Как альтернативу или дополнение к этому методу сокращения затрат российские арендаторы заказывают и точечную оптимизацию, при которой, например, вместо дорогостоящего инженерного оборудования западноевропейского, японского или американского производства устанавливаются аналоги азиатской, российской или восточноевропейской сборки. Одновременно, происходит отказ от натурального камня и дерева, других имиджевых элементов отделки. Или, например, сокращается количество дизайнерских потолочных светильников в обмен на увеличение их мощности освещения, либо частичной их замены на более бюджетные настольные лампы.

Интересными решениями экономии можно назвать организацию пространства из некоего множества «полукабинетов», имеющих только три стены (перегородки), — в этом случае оптимизируются расходы на инженерные системы, включая системы пожарной безопасности. Другим вариантом оптимизации является концепция «гибкого офиса», которая предполагает, что какая-то часть сотрудников всегда находится в отпуске, на больничном, на выездных переговорах, в командировке. Имея статистику, можно принять решение установить, например, восемь рабочих мест на каждые десять сотрудников, при этом не закреплять рабочие места за определенными сотрудниками, а позволить им занимать любую свободную рабочую станцию, оставляя личные вещи в персональном шкафу.

Аспекты инсталляции и разводки противопожарной автоматики на стадии готовности FIT-OUT, влияющие на стоимость проекта

Сложность и стоимость работ по монтажу (адаптации) автоматических систем пожарной безопасности в рамках проекта фит-аут определяется несколькими факторами, в особенности:

объемно-планировочным решением офиса,

высотой, конструкцией и геометрией потолков,

количеством, материалами и установкой перегородок,

степенью проработанности проекта центральных инженерных систем, установленных на стадии готовности Shell&Core,

примененным в здании инженерным оборудованием, накладывающим свои ограничения на «свободу действий».

Очевидно, что чем больше в офисе или торговом зале бутика закрытых кабинетов, примерочных или перегородок, тем большее количество извещателей, громкоговорителей и спринклеров должно быть установлено. Кроме того, перегородки могут выставляться от бетона до бетона — это «дорогой» вариант, но иногда по различным требованиям без него не обойтись, а могут — до подвесного потолка, тогда сложность адаптации сетей в запотолочном пространстве будет минимальной.

Конструкция подвесных потолков также имеет большое влияние на сложность установки трубопроводов для спринклерных АУПТ. Хорошо, если установлен «Грильято» или другой вариант с просветленностью от 40%, но, если приходится работать с глухим гипсокартоном, возникает необходимость в устройстве дополнительного уровня защиты на сварных соединениях из стальных водогазопроводных (ВГП — ГОСТ 3262-75) или электросварных (ЭСВ — ГОСТ 10704-91, ГОСТ 10705-80) труб. Безусловно, это самый дорогостоящий вариант.

Разборные потолки позволяют существенно ускорить процесс монтажа, удешевить и облегчить по весу спринклерную разводку за счет применения пожаростойких многослойных труб из композитного материала на основе полипропилена или гофрированного нержавеющего стального трубопровода (из отоженной стали или нет), гибкой подводки к спринклерам (в стальной оплетке или без нее).

Интеграцию системы пожарной сигнализации (АУПС), построенной на стадии Fit-out, проводит инженерная группа здания, отвечающая за работоспособность системы безопасности всего здания в целом, а не только помещения конкретного арендатора.

Услуга FIT-OUT — цена вопроса

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости все чаще появляются предложения с чистовой отделкой, максимально адаптированной под дизайнерскую концепцию арендаторов. При этом стоимость интерьеров, которая, в зависимости от класса офисного здания, колеблется в диапазоне от 35 до 120 тыс./кв. м., равномерно распределяется на весь период аренды, что позволяет снизить единовременную финансовую нагрузку на арендаторов.

Среди арендаторов не утихают споры о том, офисные площади какого типа обойдутся в конечном счете дешевле, например:

класс «А» с отделкой девелопера,

Shell&Core класса «А» свободной планировки + реализация проекта Fit-out.

Если ответить на этот вопрос кратко — здесь все зависит от арендуемой площади и планируемого периода аренды. Безусловно, вначале реализация Fit-out-проекта потребует единовременных инвестиций, которые при средней площади офиса 1000 кв.м. и средней стоимости интерьера 60 000 руб./кв. м. составят 60 млн руб., что в первый год «ударит по карману». Однако, с каждым последующим годом разница между арендой офиса класса «А» с базовой отделкой девелопера, и арендуемой площадью Shell&Core класса «А» свободной планировки, на которой реализован собственный проект Fit-out, будет сокращаться. Это объясняется тем, что аренда Shell&Core стоит примерно на 20–30% дешевле, чем та же площадь с отделкой девелопера — ориентировочно 40 000 руб./кв.м/год против 51 000 руб./кв.м/год.

Где-то за 5 лет общая стоимость аренды этих двух вариантов сравняется:

класс «А» с отделкой девелопера — 5×51 млн руб.= 255 млн руб.

Shell&Core класса «А» свободной планировки + реализация проекта Fit-out — 5×40 млн руб. + 60 млн руб. = 260 млн руб.

А если сравнить статьи затрат спустя 10 лет, то получим такую картину:

класс «А» с отделкой девелопера — 10×51 млн руб.= 510 млн руб.

Shell&Core + Fit-out — 10×40 млн руб. + 60 млн руб. = 460 млн руб.

Но не будем забывать еще и про другие моменты, выгодно выделяющие второй вариант:

Неэффективно используемые площади в стандартно спроектированном девелопером офисе «съедают» примерно 10% стоимости аренды;

Качественно реализованный проект Fit-out дает несколько положительных эффектов, которые были доказаны в результате многочисленных исследований:

производительность труда сотрудников вырастает примерно на 4–8%;

расходы на поиск нового персонала и оплату больничных снижаются на 6%;

имиджевая составляющая бизнеса увеличивается двукратно благодаря эксклюзивному дизайну, высококачественным материалам, высокоэффективным планировочным решениям и современным инженерным системам.

Кроме того, при заезде офиса в Shell&Core собственник предоставляет арендные каникулы для проведения строительных и ремонтных работ.

Судите сами: для девелопера Fit-out — всего лишь стадия готовности помещений, позволяющая увеличить привлекательность «товара», а вместе с ней и аренду. Поэтому девелоперы вкладывают в проекты Fit-out никак не более 35 000 руб./кв. м., в то время как мы привели пример со средними затратами 60 000 руб./кв. м. Уже только по этой причине качество реализации проекта будет отличаться в 2 раза.

Если же сравнивать затраты на Fit-out в формате Design–build, и затраты на работы, проводимые проектировочной и строительной организациями по отдельности, то, по оценке Станислава Наумова, основателя компании CERA GROUP, «все более востребованной становится услуга генподрядчиков «design&build». Такой формат позволяет сэкономить в среднем 10–20% от стоимости строительного проекта, так как проектирование и строительные работы идут параллельно, уменьшаются сроки и стоимость реализации проекта» [ii]. При этом генеральный подрядчик своими силами, не вовлекая в решение проблем заказчика, преодолевает сложности, вытекающие из:

специфики уникального архитектурного решения;

необходимости оптимизировать бюджет за счет замены материалов;

сроков исполнения проекта, установленных заказчиком;

требований заказчика сохранять высокое качество инженерных и отделочных работ.

И наконец, интересны различия в средних расходах на офисные зоны Fit-out между отечественными и зарубежными компаниями, но здесь без комментариев — все данные помещены в таблицу 1.

Таблица 1. Затраты на Fit-out и распределение площади по различным зонам офисных интерьеров в бизнес-центрах классов А и В+ (по данным проектов, реализованных Pridex)

Ключевые игроки на столичном рынке FIT-OUT

Объединив статистику Московской ассоциации участников рынка строительства и внутренней отделки (MCFO) [iii] и международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE (Office NEXT 2010–2016 [iv]) за несколько лет, мы получили список крупнейших представителей рынка Fit-out в столице. В таблице 2 мы расположили их в алфавитном порядке, поскольку в разные годы первые места рейтингов занимали разные компании.

Таблица 2. ТОП-7 лидеров московского рынка Fit-out в четырех категориях, на долю которых приходится до 80% всех завершенных проектов

Итак, хотя этот обзор посвящен главным образом реализации проектов Fit-out, их организационной и экономической составляющей, обращаем ваше внимание на важность проработки инженерных решений в области автоматических систем пожарной безопасности. Ведь не редкость, когда экономия на каком-то одном разделе проекта приводит к его удорожанию за счет вынужденных изменений в другой его части.

Как мы показали в качестве примера, тот же дешевый сплошной потолок из гипсокартона «выльется» в солидные расходы на инсталляцию спринклерной АУПТ. Но существует множество других аспектов, которые изменят стоимость реализации проекта не в вашу пользу. Поэтому обращайтесь за квалифицированной консультацией к специалистам в области систем ПБ как можно раньше и привлекайте их к участию в проекте — это поможет существенно оптимизировать затраты на офис Fit-out.

Альянс «Комплексная безопасность» предоставляет услуги полного цикла по обеспечению пожарной безопасности коммерческих зданий — от проектирования, монтажа и пусконаладочных работ до технического обслуживания, планового и внепланового ремонта пожарной автоматики. Мы готовы к участию в коммерческих тендерах и выполнению работ на стадии как fitout, так и shell&core.

[i] «Construction Contracts: Law and management» by John Murdoch and Will Hughes, published in 2007 by «Taylor & Francis E-library», fourth edition, United Kingdom ISBN 0-203-96574-4 simultaneously published in USA ISBN 978-0-415-39368-3 and Canada ISBN 978-0-415-39369-0 .

Источник

FIT-OUT в строительстве коммерческой недвижимости: что это такое, и какие типы проектов бывают?

Строительная отрасль не стоит на месте. С каждым годом внедряются новые технологии и принципы, которые позволяют успешно реализовать любые архитектурные и дизайнерские решения в сфере бизнес-недвижимости. Например, услуги FIT-OUT, которые в последнее время стремительно набирают популярность на отечественном рынке.

Явление отнюдь не новое. Первые проекты в России в формате FIT-OUT начали реализовывать еще в «нулевых». Тем не менее, этот термин до сих пор вызывает некоторое недопонимание и противоречия, особенно у людей мало знакомых с отраслью.

О том, что же такое FIT-OUT, и какую пользу для бизнеса представляет данный подход, расскажет Егор Бахтин, учредитель и управляющий партнер группы компаний Axioma Style и Q-Works.

Что такое FIT-OUT?

FIT-OUT – это полный комплекс строительных услуг, включающий работы по проектированию, инженерному оснащению и отделке объектов коммерческой недвижимости. Иными словами, термин FIT-OUT можно описать как офис «под ключ», где заказчик на выходе получает полностью готовое к работе помещение.

Ценность данного подхода обусловлена тем, что с его помощью можно создать современные и удобные пространства, которые на 100% отвечают внутренним процессам и задачам компании. Для этого при формировании концепции офиса подрядчик учитывает сферу деятельности компании, структуру и численность штата и, безусловно, пожелания заказчика. Кроме того, предельное внимание направлено и на реализацию имиджевой стратегии. Так, офис становится не просто рабочим местом, а дополнительным эффективным инструментом формирования положительной репутации компании.

Офис для компании ATOMY, выполненный в формате Design&Build (кейс компании Q-Works)

Для реализации коммерческих проектов в качестве основных преимуществ FIT-OUT подхода можно выделить:

Схемы реализации FIT-OUT проектов

В рамках FIT-OUT существуют разные уровни сотрудничества между заказчиком и компанией-исполнителем. В зависимости от типа и объема предоставляемых подрядчиком услуг возможны три схемы.

Design&Build. Это наиболее комфортный и надежный формат работы для заказчика, который минимизирует финансовые риски. Такая модель предусматривает полную ответственность генподрядчика за реализацию и контроль всего цикла работ: начиная от разработки дизайн-проекта и заканчивая финишной отделкой площадей.

Сотрудничая в формате Design&Build, заказчику нет необходимости выполнять административный надзор и управлять ходом проекта, так как все эти задачи ложатся на плечи девелоперской компании.

Design-Bid-Build. При реализации проекта в таком формате компания-исполнитель берет на себя традиционные для генподрядчика функции и непосредственно выполняет все строительные работы на объекте. Архитектурной же разработкой занимается отдельная организация.

Схема D-B-B для некоторых заказчиков может оказаться гораздо проще и удобнее, так как каждый вид работ осуществляется разными компаниями, с которыми заключаются отдельные договора. Но вместе с тем данный формат имеет и определенные недостатки. По любым вопросам заказчик является посредником между исполнителями, и если возникнет какая-либо спорная ситуация, то регулировать ее придется именно заказчику.

Формат Construction management (CM) или Project Management (PM) представляет собой работы по координации всех участников проекта, при котором СМ-компания выступает главным управляющим объекта строительства: контролирует сроки и бюджет, следит за качеством и полнотой реализуемых работ, заботится о безопасности и т.д.

Это лишь краткое описание основных форматов FIT-OUT проектов, раскрывающее суть услуг и дающее базовое представление о том, как работают строительные компании.

Конечно, на определение подходящей модели сотрудничества влияют потребности и задачи заказчика. Но еще одним главным фактором, гарантирующим успешную реализацию проекта, является выбор опытного, компетентного и проверенного подрядчика, благодаря которому можно реализовать даже самый масштабный проект бизнес-недвижимости высокого качества.

Благодарю за внимание!

Егор Бахтин, учредитель и управляющий партнер группы компаний Axioma Style и Q-Works.

Источник